Le taux révisable

2-2: Ses avantages

Les deux aspects les plus intéressants pour l'emprunteur qui accepte le risque spéculatif (qui, rappelons-le, peut être plafonné grâce au cap) sont de pouvoir bénéficier pour son rachat de credit immobilier :

• Des baisses de taux qui permettent de réaliser des économies d'intérêts par rapport à des taux fixes d'un niveau supérieur. Cette économie doit s'apprécier par compensation des périodes haussières et des périodes baissières, la durée d'amortissement jouant sur la valeur moyenne du taux. La difficulté est de prévoir l'évolution des taux, elle-même liée à celle du marché, donc aux conjonctures, sur une longue période et donc d'estimer le coût total du crédit à long terme. En revanche, sur une courte période favorable (jusqu'à 5 ans), le taux révisable peut permettre de réaliser des économies intéressantes.
• D'un taux de départ -indépendant de la durée du prêt- plus bas qu'un taux fixe et ainsi d'un plafond d'emprunt plus élevé pour une capacité d'endettement identique et un rachat de crédit immobilier de même durée.

Le crédit ou rachat credit à taux révisable d’un montant déterminé, grâce à une mensualité moindre, peut entrer dans la capacité d’emprunt du demandeur tandis que le même à taux fixe excèderait celle-ci.

Un autre avantage des prêts et des regroupement crédits à taux révisables est qu’ils peuvent être accordés sur de très longues durées : jusqu’à 50 ans même si une telle durée n’a pas séduit les français et n’est donc, pour ainsi dire, pas utilisée ( la durée moyenne est de 19 ans en France ). Néanmoins, une durée de 30 ans peut permettre d’obtenir un rachat de crédits qui ne serait pas passé sur 25 car la mensualité aurait dépassé le taux d’effort de l’emprunteur, même si c’est au prix d’un coût total de crédit logiquement plus élevé.

Ainsi, le prêt à taux révisable favorise l’accession à la propriété dans un contexte de prix immobiliers élevés et de stagnation des revenus.

Enfin, les crédits et rachat de crédits à taux révisable ne prévoient généralement pas de pénalité en cas de remboursement anticipé.

Ce dernier avantage est très important car de très nombreux prêts à taux révisable sont remboursés par anticipation au début des périodes haussières supposées durables. En effet, en cas de nécessité, le passage à taux fixe est toujours possible ( mais soumis à conditions ) selon deux modalités :

Dans les termes du contrat, c'est-à-dire selon les modalités fixées dès le départ dans le contrat. Cette option, par ailleurs irréversible, est souvent moins intéressante que l’autre possibilité. On parle alors derenégociation avec le même établissement prêteur.

Hors du contrat, c'est-à-dire auprès d’un autre établissement de crédit qui, la plupart du temps, pour des raisons concurrentielles évidentes, proposera un taux plus attractif rendant l’opération plus profitable nonobstant les frais inhérents à cette opération. On parle alors de rachat de crédits.

2-3: Le taux révisable: les inconvénients

Si le prêt ou le regroupement crédits à taux variable non capé permet à l’emprunteur de bénéficier pleinement de la baisse des taux et donc de réduire le coût du crédit, il l’expose tout aussi pleinement à la hausse et au surenchérissement du même coût de crédit. In fine, si l’amplitude et/ou la durée des hausses s’avèrent plus importantes que celles des baisses, le crédit à taux révisable sera plus cher qu’un crédit à taux fixe.

Le crédit ou le rachat credit à taux révisable non capé exige une surveillance permanente du marché monétaire, en tout cas de se tenir informé de ses tendances, pour anticiper les phénomènes haussiers dont on peut craindre qu’ils soient importants et/ou durables.

2-4: Le taux révisable: les dangers

Pour les emprunteurs à revenus modestes et notamment pour ceux dont la capacité d’endettement ( taux normatif d’effort ) a été atteinte lors de la suscription d’un crédit ou d’un rachat de crédits à taux révisable non capé, l’incidence de la variation à la hausse de l’indice de référence répercutée sur les mensualités risque de leur poser un très sérieux problèmes de trésorerie, donc de pouvoir d’achat, voire de les précipiter dans une situation d’insolvabilité et de surendettement s’ils ne réagissent pas suffisamment tôt ou n’ont plus la capacité de renégocier ou de faire racheter leurs crédits.