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LEXIQUE DU CREDIT ET DU RACHAT DE CREDIT - Lettre V

VALEUR NOMINALE : Somme inscrite sur un titre (action, obligation, bon) qui est différente de la valeur boursière qui est, elle, fonction du cours de négociation pour les actions et les obligations.

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VALEUR VENALE : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

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VENTE A REMERE : La vente à réméré, également dénommée « vente avec faculté de rachat » est une convention par laquelle le vendeur se réserve la faculté - mais non l'obligation - de rachat du bien vendu aux conditions fixées dans le contrat de vente :
Article 1659 du Code Civil : « La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais stipulés dans l'article 1673 »

Article 1673 : « Le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser le prêt principal, mais encore les frais et coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fond, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ses obligations »

Ce type de vente est généralement utilisé dans la pratique des affaires pour garantir une opération de crédit au profit d'un créancier qui se porte acquéreur d'un bien meuble ou immeuble appartenant à son débiteur. Une fois la dette remboursée, le vendeur résout la vente et retrouve ainsi la propriété de son bien

En particulier, le réméré permet au propriétaire d'un bien immobilier qui, se trouvant dans une situation financière difficile résultant notamment d'un endettement excessif qui, en raison d'un fichage FICP et/ou FCC, voire d'un plan de redressement, et/ou faisant l'objet d'une saisie immobilière, se voit refuser un rachat de crédit hypothécaire, de résoudre son problème en sauvegardant son patrimoine immobilier.

La procédure de réméré immobilier comporte trois phases successives

1ère phase: Le débiteur vend son bien immobilier à un prix correspondant au remboursement de l'intégralité de ses crédits et dettes, ainsi que des frais afférents à l'opération, plus une trésorerie qui sera versée sur un compte séquestre (somme servant à payer les futurs frais imputables au vendeur pour racheter son bien donc pour exercer son action de réméré). Le notaire est chargé des remboursements auprès des divers créanciers. Les mainlevées sont obtenues ainsi que les radiations des fichiers. Concomitamment, de son côté l'acheteur consent au débiteur un droit d'occupation assorti d'une indemnité d'occupation mensuelle à son profit de l'ordre de 1% du montant de l'opération et une promesse irréfragable de revente au prix et conditions fixés dans l'acte dans un délai convenu, généralement compris entre un et quatre ans.

2ème phase: Le débiteur continue à occuper le bien en « bon père de famille » et en payant ponctuellement à l'acheteur l'indemnité mensuelle correspondante à cette occupation, ainsi que, s'il y a lieu, les charges de co-propriété. Il s'acquitte de ses charges de vie habituelles et de ses impôts et ne crée pas de dettes nouvelles, justifiant ainsi d'une gestion budgétaire irréprochable.

3ème phase: Une fois que, par l'excellence de son comportement durant le délai minimum prévu pour la revente, le débiteur se trouve en situation d'obtenir un crédit hypothécaire, le bien lui est revendu. Le réméré est soumis à conditions, en particulier un ratio maximum entre le montant total des dettes augmenté des frais liés à l'opération et la valeur du bien immobilier.

Tous les actes induits par l'opération sont passés devant notaire.

Après le rachat de crédit immobilier, la vente à réméré est souvent la solution financière amiable de la dernière chance.