LEXIQUE DU CREDIT ET DU RACHAT DE CREDIT - Lettre C

CREDIT HYPOTHECAIRE RECHARGEABLE : Originaire des pays anglo-saxons ( equity release), cette technique constitue l’innovation majeure de l’ordonnance du 23 mars 2006. Les conditions de constitution d’une hypothèque rechargeable sont posées par l’article 2422 du Code Civil. L’hypothèque garantissant un crédit immobilier initial pourra servir de gage à un ou plusieurs autres prêts, à l’exclusion du « crédit renouvelable » (Code de la Consommation, art. L. 313-14, al. 2) au fur et à mesure de l’amortissement du crédit initial. Le rechargement de l’hypothèque, qui n’est qu’une faculté, devrait faciliter l’accès au crédit à des personnes ayant des revenus irréguliers mais disposant d’un bien immobilier avec un volant de recharge suffisant.
Le montant du nouveau prêt, pouvant aussi bien financer des investissements patrimoniaux, professionnels ou des achats d’ordre personnel, est plafonné à la quotité déjà amortie du prêt immobilier initial garanti par l’hypothèque et peut être souscrit auprès de tout établissement de crédit. L’emprunteur est donc libre de recharger son hypothèque auprès de celui de son choix.
Le crédit est dit « rechargeable » car à mesure que le capital emprunté au titre du premier crédit hypothécaire est remboursé, l’emprunteur reconstitue une réserve de crédit (« volant de recharge ») qui est garantie par l’hypothèque initiale.

Comme l’acte constitutif d’hypothèque rechargeable, la convention de rechargement doit revêtir la forme notariée, que celle-ci soit passée avec le créancier originaire ou avec un nouveau créancier (Code civil, art. 2422, al. 3). Pour être opposable aux tiers, la convention de rechargement doit être publiée à la conservation des hypothèques : sa publication détermine, entre eux, le rang des créanciers inscrits sur l’hypothèque rechargeable (Code civil, art. 2422, al. 5).

L’hypothèque rechargeable est ouverte aussi bien aux professionnels qu’aux consommateurs. Mais, pour ces derniers, le Code de la consommation prévoit un certain formalisme afin de s’assurer de leur consentement éclairé. En effet, lorsque l’hypothèque rechargeable est destinée à garantir un crédit à la consommation ou un crédit immobilier consenti à un particulier, l’offre préalable de crédit remise à l’emprunteur doit être accompagnée d’un document intitulé « situation hypothécaire » comportant certaines mentions obligatoires énumérées par l’article L. 313-14-1. A défaut, le prêteur est passible d’une amende de 3 750€; en outre, il est déchu du droit aux intérêts et l’emprunteur n’est tenu qu’au seul remboursement du capital suivant l’échéancier prévu (art. L. 313-14-2).
Les entrepreneurs individuels bénéficient, eux aussi, de ce dispositif protecteur lorsqu’ils concluent un prêt garanti par une hypothèque rechargeable inscrite sur l’immeuble où ils ont fixé leur résidence principale (Code de commerce, art. L. 526-5 nouveau).
Précisons que, dans le même esprit de protection de l’emprunteur, il n’est pas possible de recharger une hypothèque pour garantir un « crédit renouvelable » ( Code de la Consommation, article L. 313-14, al. 2).

Un prêt de restructuration, qu’il s’agisse d’un rachat de credit immobilier ou d’un rachat de credit consommation, peut parfaitement bénéficier de l’hypothèque rechargeable.

CREDIT IMMOBILIER : L’appellation « crédit immobilier » recouvre tous les crédits à long terme ayant pour objet l’acquisition d’un bien foncier ou immobilier ou de valeurs représentatives de tels biens. Il existe de très nombreuses formules de prêts et de rachat de crédits immobiliers. Les prêts et les rachat de prêts immobiliers sont le plus souvent garantis par un privilège de vendeur ou une hypothèque, mais ils peuvent également être cautionnés ( RAC ). Désormais, l’hypothèque peut être rechargeable.

Les banques françaises financent les projets immobiliers de leurs clients à des conditions attractives, sans compromettre la situation de l’emprunteur. A fin mars 2007, les établissements de crédit avaient octroyé pour plus de 620 milliards d'euros d'encours de crédit immobilier aux ménages, soit une augmentation de 19 % par rapport à la fin 2005. Plus de 62 % des ménages possèdent un bien immobilier.

CREDIT D’IMPOT SUR LE CREDIT IMMOBILIER : Le crédit d’impôt sur les intérêts des prêts immobiliers fait partie d’une série de mesures phare sur lesquelles Nicolas Sarkozy s'était engagé pendant la campagne présidentielle et qui a fait l’objet de la Loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 publiée au Journal Officiel du 22 Août 2007 en faveur du travail, de l'emploi, du pouvoir d'achat (TEPA) dite « paquet fiscal », "On double la mise sur le crédit d'impôt accordé la première année" a précisé la Ministre de l'Economie Christine Lagarde à l'issue du Conseil des Ministres, vendredi 24 août 2007 Cette mesure figurera dans le projet de loi de finances pour 2008.
Le dispositif final sur le crédit d’impôt sera applicable :
- dans l'ancien, à tout acte d'acquisition signé à partir du 6 mai 2007.
- dans le neuf, à toute déclaration d'ouverture de chantier signée également à partir du 6 mai, 2007 date du deuxième tour des élections présidentielles.
Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d'impôt reste plafonné, au titre de chaque année d'imposition, à 3.750 € pour une personne seule et à 7.500 € pour un couple, majoré chaque année de 500 € par personne à charge.
Ainsi, avec le passage à 40%, une personne seule pourra donc déduire de ses impôts jusqu'à 1.500 € la première année, contre 750 € avec le dispositif initial. Pour un couple sans enfant, la déduction maximum passe de 1.500 à 3.000 €. S'ajoutent 200 € par personne à charge.
Après la première année, le crédit d'impôt sera de 20% pour les quatre années suivantes, comme le prévoit le dispositif actuel figurant dans la Loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 publiée au Journal Officiel du 22 Août 2007 en faveur du travail, de l'emploi, du pouvoir d'achat (TEPA).